ゲストハウス物件取得までの道⑤ いい物件を見つけたら内見をする前にココをチェック(フローチャート付)

ゲストハウス物件取得までの道⑤ いい物件を見つけたら内見をする前にココをチェック(フローチャート付)

ゲストハウス物件取得までの道として、前回は物件検索に便利なツールを紹介しました。

今回は、いい物件を発見し内見(物件見学)のアポを取る前にチェックするポイントをフローチャートにしました。

せっかくのいい物件もゲストハウスの営業許可が取れなければ意味がありません。

まして遠方の場所で考えている場合は交通費もかかります。

意味のある内見にするために、まずはこれらをチェックするといいと思います。

①建物の所在地の用途地域は?

まずは、その建物がある場所の用途地域を確認します。

用途地域が『第1,2種住居・準住居・近隣商業・商業・準工業』のいずれかであればOKです。

↑の写真例は『2種住居」なのでOKです。

次の項目②へ進んでください。

用途地域が『住居専用・工業・工業専用』であった場合は、その物件ではゲストハウスの営業許可はおりません。

これは例外的な話は聞いたことが私はありませんので(グレー民泊以外)、残念ですがその物件は諦めて新たな物件探しに戻りましょう。

②現在の建物の用途が「ホテル・旅館」である。

次に現在の建物の用途を確認します。

↑の写真では「中古一戸建て」ですが、ここが「ホテル・旅館」であったら、いわゆるスケルトン物件です(ラッキー!)

最後の項目⑤へ進んでください。

建物の用途が「ホテル・旅館」以外であった場合は次の項目③へ。

③ゲストハウスに使う部分の面積が100m²未満か?

次は建物の広さを確認します。

↑の写真の場合は建物の総面積が98.5m²ですので、どうやっても100m²超えることはないです。

建物の総面積が100m²を超える物件でも、ゲストハウスに使う部分を100m²未満に抑えれば(抑えることができれば)OKです。

ゲストハウスに使う部分とは、客室だけでなくゲストが使う共有部や事務室等も含まれます。

ゲストハウスにする部分を100m²未満にできる場合は最後の項目⑤へ進んでください。

100m²未満にするのは無理(イヤだ)という方は次の④へ進んでください。

※追記
現行の法律では100m³未満ですが、近々法改正され200m³未満になることが決まりました。
100m³以上のスケルトンではない物件でゲストハウスがやりたいのであれば法律の施行までステイが正解です。

④建物の「用途変更」の必要あり。

この④まで進んできた建物は『用途変更』が必要になります。

その「用途変更」をするにあたり『建物検査済み証』というものが必要なのですが、古い建物はないことが多いようです。

その場合、建物の検査にまず費用がかかります。

『建物検査済み証』があっても、「用途変更」をするには現在の建築基準に基づいた改装が必要になります。

この「用途変更」が厄介なのは、費用が全然読めないところにあります。

100万円台で済む場合もあれば1000万円近くかかることもあるとか…

なので、『どうしてもこの物件ではないとダメ』ということではなければ、最初に戻り物件検索からやり直すのが賢明といえます。

「用途変更」に多額の費用をかけてもOKという方は最後の項目⑤へ進んでください。

⑤ゲストハウスの営業許可が取れる可能性あり物件です。

ここまで進んできた方「おめでとうございます!」

その物件はゲストハウスの営業許可が取れる可能性がある物件です。

内見のアポを取って見学に行ってみましょう!

※1981年5月以前に建てられた物件について。

現在の耐震基準になったのが1981年の6月です。

それ以前に建てられた物件は、古い耐震基準で作られた可能性があります。

④を経て営業許可を取る場合は、当然この耐震基準も現行に基づいた改装が必要になります。

ですが②③からの場合は直ちに違法とはならないので、古い耐震基準のままでも営業できてしまう(自治体によりNGのところもあります)

私としては②③から営業許可を取る場合でも、耐震診断をやってもらうことをお勧めします。

2年前の熊本地震では旧耐震基準のままの建物の倒壊率が32%に対し、現行の耐震基準の建物では7.5%という数字が出ています。

現行の耐震基準が必ずしも安全とは言えないですが、倒壊率の差は歴然です。

もちろん耐震基準の調査や耐震補強の工事費はかかりますが、大きな地震の際1/3の確率で倒壊する建物で営業するのは、宿泊業の経営者として責任を果たしているのか?

そう思っています。

この耐震補強工事については多くの自治体で補助金制度がありますので、開業希望地の役所に問い合わせてみるといいです。

まとめ。

いい物件を見つけたら、すぐにでも見にいきたい!

その気持ちよくわかります。

でも、その前に「その建物はゲストハウスの営業ができるのか?」を確認してからでも遅くありません

私の場合、最初の頃は全く法律を勉強せずに内見に行って色々と失敗したのでw


⇓次回ゲストハウス物件取得までの道⑥は、内見(内覧)をする際に見るべきポイントを解説しています。







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