ゲストハウス物件取得までの道② 建築基準法「既存不適格」「用途変更」の壁。

ゲストハウス物件取得までの道② 建築基準法「既存不適格」「用途変更」の壁。

ゲストハウス物件取得までの道として、前回は物件の立地についての大事な要素を書きました。

いよいよ物件探しといきたいところですが、その前にゲストハウス開業に必要な以下4つの法律について勉強しておくといいです。

○建築基準法
○旅館業法
○消防法
○都市計画法

ゲストハウスを開業するには、大前提として『簡易宿泊所』という営業許可が必要です。

その簡易宿泊所の営業許可をとるには「建築基準法」に沿った建物でなければなりません。

この法律を知らずに安易に物件の契約をしてしまうと、開業前に多額の費用がかかり最悪開業そのものが頓挫してしまうなんてことも…。

「既存不適格」とは、耐震基準を満たしていない建物。

現在の耐震基準が導入されたのは1981年(昭和56年)6月1日です。

よってそれ以降に「建築検査済み証」が交付されている建物は耐震基準を満たしていると思っていいです。

それ以前に建てられた建物はというと現在の耐震基準を満たしていない可能性あり、これを「既存不適格」と呼びます。

現在の建築基準法の定める耐震基準にする補強工事の費用は当然安くありません。

suumoの調査によると平均152万円もかかるそうです。

⇓詳しくはsuumoサイトをご覧ください。

なので、「既存不適格」状態ではない1981年6月1日以降に建築確認を受けた物件を選ぶのが理想です。

しかし、比較的安く取得できてゲストハウスを開業するのに人気な[古民家]などは当然「既存不適格」状態です。

だだ、この耐震補強工事については多くの自治体で補助金を受け取れます。

開業希望地の役所に問い合わせてみるといいです。

「用途変更」その建物は何に使うか?を決めないといけない。

前項で書いた「既存不適格」をクリアしても、もう一つの壁が立ちふさがります。

それが建物の「用途変更」です。

一言で説明すると『この建物は○○に使用します』ということを決めなければならないのです。

ただ決めるだけではなく、建築基準法に基づいた改修をする必要があります。

ゲストハウスの場合、耐火構造・階段や廊下の構造・壁の構造などいろいろな条件があります。

ただ、ゲストハウスにする際「用途変更」が必要のない建物の条件が2つあります。

①元々の建物の用途も「ホテル・旅館」である。
いわゆるスケルトン物件です。これに巡り会えた方はラッキーですね!
②ゲストハウスに使用する部分の延べ床面積が100m²未満である。
客室だけではなくリビング、シャワー室、トイレ、キッチン、事務室など営業に関わる全ての場所の合計が100m²未満の場合です。

この「用途変更」が厄介なのは、かかる費用がピンキリで、見積もりを出してもらわないと金額が読めないところにあります。

なので基本的には「用途変更」の必要のない①スケルトンの物件を探すか、②延床面積を100m²未満に抑えるのが現実的と言えます。

まとめ。

ここまで書いてきたように、物件を取得しゲストハウスの営業許可を得るには「既存不適格」「用途変更」という2つの壁があることが分かってもらえたと思います。

「既存不適格」については耐震補強工事の補助金がある場所であれば、そんなに自己負担額は大きくならないかと。

※「既存不適格」でも直ちに違法になるということはないですが、私が経営者なら耐震基準の古い(安全とは言えない)建物で営業はしたくないです。

問題は「用途変更」の方です。

スケルトン物件ではないとすると、かなりの費用負担をして「用途変更」をするか、100m²未満に抑えるかの2択です。

ただし100m²って広くないですよ(ゲスト10人泊まれるか?というくらい)

もう少しキャパを増やしたいのが心情ですよね。

耐震基準をクリアしていて、しかもスケルトンの物件と巡り会えたら理想的ですが、それは中々難しいと思います。

とりあえず気に入った物件を見つけたら契約前に建築士に依頼して調べてもらうといいです。

もちろん費用はかかりますが、契約してから膨大な費用をかけないと営業できないでは洒落にならないですからね。

※ちなみに私のケースでは1975年築の物件を取得しましたので「既存不適格」状態です。

そして現在の用途は”住宅”なので「用途変更」をするか、延床面積を100m²未満に抑える必要があります。

このブログを書いている時点では、建築士に耐震診断と用途変更の見積もりを平行して依頼をしています。

契約前に同じ建築士さんに概算を出してもらっていますので、そこまで大きく金額がズレていなければ両方着手するつもりです。

※追記
この記事内で記載している、「ゲストハウスに使用する延べ床面積が100平方メートル未満であれば用途変更が必要ない」
という部分ですが、近々「200平方メートル未満」に法改正されることになりました。
200平方メートルって相当広いです。
この法律が施行されればビル1棟みたいな物件以外は用途変更することなく建築基準法をクリアできることになるので、新規参入を考えている方はステイがベターですね。
私のように1000万円も使って用途変更したオーナーの苦労はいったい・・・。



⇓次回ゲストハウス物件取得までの道のり③は、「旅館業法・消防法・都市計画法」についてまとめました。







コメントを残す